为全面、准确监测住房租赁市场发展状况，由上海市房地产经纪行业协会牵头，上海联城房地产评估咨询有限公司、上海师范大学房地产与城市发展研究中心等组成住房租赁价格指数监测办公室，利用大数据手段，通过多方数据源采集住房租赁市场的行业以及市场分布数据，研究了上海市住房租赁市场量价、产品参与主体等多方面的现状，进而对整个租赁市场状况进行了分析。
一、上海市住房租赁市场价格指数分析
1、全市住房租赁价格指数止升回落
2021年四季度住房租赁价格指数止升回落，以2016年Q4为基期1000点， 2021年一-三季度 ，全市租赁市场在供需双重作用下，总体较为火热，租金水平一路上扬，从Q1的995点上升到Q3的1049点，租赁行业关注度不断提升。四季度，随着返乡潮临近，整体租赁市场回归传统淡季，需求减弱，租赁指数降至1042点，环比下跌了0.63%，同比上涨了6.23%。在整体租赁市场监管力度不减，确保落实保障性租赁住房供应目标的情况下，预计2022年全市租金水平调控依旧从严，保障性租赁住房将迎来入市高峰，届时将有效缓解供需紧张的租赁现状，促进租赁价格指数平稳运行。
图1 上海市住房租赁价格指数（2019年第1季度~2021年第4季度）
2、区域住房租赁价格指数分析
从区域角度来看，租赁市场全面降温，各区域租金环比都出现不同程度的下跌。
其中青浦区、松江区和崇明区3个区域的租金跌幅位列前三，分别下跌了1.41%、1.21%、1.05%。闵行区、嘉定区和宝山区租金价格最为抗跌，环比仅下跌了0.02%、0.04%和0.08%，作为紧邻中心城区的三个近郊区，通勤距离适中，租金性价比较高，外来租赁需求常年旺盛。
从近一年的租金价格走势来看，普陀区、徐汇区和闵行三区租金涨幅最大，同比分别上涨了9.51%、8.11%和7.81%，2021年初15号线的开通以及年尾14号线的开通利好为这三个区域租金上涨提供了有力支撑，徐汇的华泾、长桥板块，闵行的吴泾、梅陇春申板块以及普陀的真新板块终于结束零轨交时代，板块内部分小区跃升成为“轨交房”，租金价格上调显著。崇明、金山和奉贤三个远郊区租赁市场受区位和产业发展等因素制约，租金同比涨幅较小，在5%以内。
表1 2021第四季度上海市各区住房租赁价格指数走势
二、上海市住房租赁价格水平分析
1、全市监测租金水平分析
2021年四季度全市平均单位标准租金为67.2元/平方米•月。标准租金为设定租赁住房的标准特征，通过实际租赁案例的租赁价格及住房特征调整，计算出租赁住房以元/平方米•月计量的单位标准租金。租金走势与租赁指数相同，四季度租金价格开始下调，环比下跌0.63%，同比上升6.23%。
图2 2021Q1-2021Q4上海市住房租赁价格走势(元/平方米·月)
2、环线租金价格水平分析
在整体租金开始下跌的情况下，从环线租金情况来看，2021年四季度，各环线租金水平皆出现下跌，其中内环内租金跌幅最大，环比下跌了0.81%，其次是外郊环和郊环外，租金环比分别下跌了0.74%和0.73%，中外环和内中环租金跌幅相对较小，环比仅下跌了0.42%和0.30%。从租金差异幅度来看，内环内与内中环租金差异继续缩小，差幅由23.3元/㎡·月缩至22.9元/㎡·月。
与去年同期相比，各环线租金全线上涨，外环线以内的租金同比涨幅较大，外环外租金同比涨幅较小。具体表现为内环内、内中环、中外环同比分别上涨了6.74%，8.56%，8.15%，外郊环和郊环外同比上涨5.50%和3.64%。
图3 2021Q4年各环线租赁价格水平
3、区域租金价格水平分析
2021年四季度，区域租金价格全面下调，第一梯队中静安区和杨浦区租金跌幅最大，环比分别下跌了0.85%和0.82%，虹口区租金跌幅最小，环比仅下跌了0.20%。第二梯队中青浦区和松江区两个远郊区租金跌幅较大，环比分别下跌了1.41%和1.62%，闵行、宝山和嘉定三区租金较为平稳，环比跌幅在0.1%以内。第三梯队除崇明区跌幅超1%外，奉贤和金山两区租金相对较为稳定。
表2 2021年Q4各区域租赁价格水平
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